Государственное казенное учреждение города Москвы
"Дирекция заказчика жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Зеленоградского административного округа"

Централизация закупочной деятельности

Экономика

Управление многоквартирными домами

Условия труда на рабочих местах

Пожаловаться
Для жалоб и предложений

Общее имущество в многоквартирном доме

Общие положения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Многоквартирный дом — это сложный технический объект, которым необходимо умело управлять и содержать его. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилого помещения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

  1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  3. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:
    • принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
  4. выбор способа управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом — это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса относятся:

  • помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. При этом земельный участок должен быть в установленном порядке поставлен на кадастровый учет и включен в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

  1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Перечень основных документов по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.

Инициатором проведения собрания собственников помещений может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, включая представителей городской доли собственности, в лице уполномоченных представителей ГУ ИС согласно распоряжению Правительства Москвы от 14 мая 2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственным учреждением города Москвы инженерной службой функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах».

Инициативные группы, созданные по инициативе самих собственников помещений, как правило, добиваются большего успеха. В состав инициативной группы входят граждане, занимающие активную жизненную позицию, способные отстаивать свои и интересы других собственников в органах власти по вопросам создания благоприятных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Для проведения общего собрания собственников в соответствии с требованиями ЖК РФ членам инициативной группы необходимо ознакомиться с основными положениями ЖК РФ и другими нормативно-правовыми актами и методической литературой, изучить опыт других организаций, многоквартирных домов, где уже собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом, а также необходимо использовать потенциал старших по подъездам, членов домовых комитетов. Умение грамотно, убедительно и доброжелательно ответить на любые вопросы собственников способствует успешному проведению общего собрания.

На начальном этапе при подготовке общего собрания собственников инициативной группе необходимо:

  • проинформировать собственников помещений о создании инициативной группы по проведению общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом и пригласить принять участие в работе этой группы всех заинтересованных собственников;
  • определить ответственность каждого члена инициативной группы за проведение работы по подготовке общего собрания;
  • организовать встречу с управой района по вопросу получения информации о собственниках помещений в доме с определением долей каждого собственника в общем имуществе;
  • подготовить информационное сообщение собственникам помещений по вопросам:
    • выбора способа управления домом и формы проведения общего собрания;
    • прав и обязанностей собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;
    • процедуры выбора способа управления многоквартирным домом;
    • о способах принятия решения собственниками помещений — общее собрание в очной форме либо заочное голосование. Необходимо отметить, что собрание в форме заочного голосования в современных условиях — наиболее приемлемая и доступная форма;
  • разработать анкету о проведении опроса с краткой справкой о способах управления, если в доме имеются предпосылки для создания ТСЖ, необходимо дать собственникам полную информацию по его созданию, преимуществах и недостатках данного способа управления многоквартирным домом. Вся необходимая информация должна быть доставлена собственникам любым доступным образом, разложена по почтовым ящикам, вывешена в доступных для граждан местах;
  • по результатам анкетирования и опроса предварительно определить способ управления домом, которому отдано наибольшее предпочтение собственников, а также определить способ проведения общего собрания в форме заочного голосования или общего собрания;
  • формировать повестку дня общего собрания, предварительно определить состав счетной комиссии;
  • принять решение о дате, месте проведения общего собрания собственников;
  • определить порядок и график ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на общем собрании собственников, место и адрес, где с ними можно будет ознакомиться;
  • разработать и утвердить бланк голосования для оформления решения собственника;
  • определить долю каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме. Размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома определяется следующим образом: размер общей площади отдельного помещения (например, квартиры) делится на сумму общих площадей всех квартир и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом дома. Например, в многоквартирном доме (17 этажей, 3 подъезда, 203 квартиры, нежилых помещений нет) сумма общих площадей всех жилых помещений составляет 13287 м2. Доля владельца однокомнатной квартиры общей площадью 37 м2 составляет: 37: 13287 = 0,00278;
  • разработать уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уведомление должно быть направлено собственникам помещений многоквартирного дома не позднее, чем за десять дней до даты его проведения заказным письмом.

Состав общего имущества

Порядок описания и содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется:

  • собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
  • органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
  • органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса.

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Помещения общего пользования

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции

  • Межквартирные лестничные площадки
  • Лестницы
  • Лифты
  • Лифтовые и иные шахты
  • Коридоры
  • Колясочные
  • Чердаки
  • Технические этажи
  • Технические подвалы
  • Крыши
  • Фундаменты
  • Несущие стены
  • Плиты перекрытий
  • Балконные и иные плиты
  • Несущие колонны
  • Окна
  • Двери
  • Перила
  • Парапеты
  • Иные ограждающие несущие и ненесущие конструкции
  • Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

    Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства

    Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке

    При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

    В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

    В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

    В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

    В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

    Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

    Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном дом.

    В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Порядок оформления документов для выделения и включения в состав общего имущества в многоквартирном доме земельного участка определен постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

    Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

    С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    При этом не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

    В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в этом доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

    Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, находящимися на таких земельных участках, осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

    Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

    • документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
    • документы (акты) о приемке результатов работ;
    • акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
    • инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.).

    Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Порядок оформления и форма инструкции утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45.

    В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

    • копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
    • выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
    • заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
    • документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
    • проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
    • иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

    Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом на управляющую организацию целесообразно возложить хранение и актуализацию технической документации.

    В случае изменения способа управления или управляющей организации, прежняя управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

    Ведение архива копий технической документации на многоквартирные дома, расположенные на территории района, постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП возложено на ГУ ИС.

    Содержание и ремонт общего имущества в МКД

    В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г. общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

    • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
    • безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
    • доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
    • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
    • постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
    • поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

    Содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя.

    • осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
    • освещение помещений общего пользования;
    • обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;
    • уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
    • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
    • меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности;
    • содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
    • текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а»—«д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

    В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят:

    • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, внутриквартирного инженерного оборудования, не являющегося общим имуществом;
    • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
    • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

    Примерный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и их периодичность приведены в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ), которые носят рекомендательный характер и действуют в части, не противоречащей Жилищному кодексу.

    Кроме того, в примерном Договоре на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП, определены перечни работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, на выполнение которых предоставляются субсидии из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

    Лучшие проститутки Москвы, галерея фото поражает своим многообразием. порно онлайн любовь Приглашает в гости грациозная и чувственная проститутка из Москвы. Со мной наслаждение будет бесконечным!

    Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции. В городе Москве такие функции возложены на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию).