Выбор способа управления
Выбор способа управления многоквартирным домом (МКД)
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 42 ЖК РФ), и если за это решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).
Решение общего собрания собственников о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном общем собрании и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые не участвовали в голосовании или голосовали против принятого решения.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75.
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.
Процедура проведения общего собрания по выбору способа управления МКД
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.
Инициатором проведения собрания собственников помещений может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, включая представителей городской доли собственности, в лице уполномоченных представителей согласно распоряжению Правительства Москвы от 14 мая 2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственным казёнными учреждением города Москвы инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах».
Инициативные группы, созданные по инициативе самих собственников помещений, как правило, добиваются большего успеха. В состав инициативной группы входят граждане, занимающие активную жизненную позицию, способные отстаивать свои и интересы других собственников в органах власти по вопросам создания благоприятных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Для проведения общего собрания собственников в соответствии с требованиями ЖК РФ членам инициативной группы необходимо ознакомиться с основными положениями ЖК РФ и другими нормативно-правовыми актами и методической литературой, изучить опыт других организаций, многоквартирных домов, где уже собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом, а также необходимо использовать потенциал старших по подъездам, членов домовых комитетов. Умение грамотно, убедительно и доброжелательно ответить на любые вопросы собственников способствует успешному проведению общего собрания.
На начальном этапе при подготовке общего собрания собственников инициативной группе необходимо:
• проинформировать собственников помещений о создании инициативной группы по проведению общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом и пригласить принять участие в работе этой группы всех заинтересованных собственников;
• определить ответственность каждого члена инициативной группы за проведение работы по подготовке общего собрания;
• организовать информационно-разъяснительную встречу с привлечением Управы района;
• обратиться в свою управляющую организацию для получения реестра собственников помещений в доме с определением долей каждого собственника в общем имуществе (ч. 31 ст. 45 ЖК РФ);
• подготовить информационное сообщение собственникам помещений по вопросам:
o выбора способа управления домом и формы проведения общего собрания;
o прав и обязанностей собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;
o процедуры выбора способа управления многоквартирным домом;
o о способах принятия решения собственниками помещений — общее собрание в очной форме, очно-заочной, либо заочное голосование. Необходимо отметить, что собрание в форме заочного голосования в современных условиях возможно онлайн, с использованием системы (ст. 471 ЖК РФ), либо с помощью сервиса «Электронный дом» на сайте Активный гражданин (https://ag.mos.ru/home)
• разработать анкету о проведении опроса с краткой справкой о способах управления, если в доме имеются предпосылки для создания ТСЖ, необходимо дать собственникам полную информацию по его созданию, преимуществах и недостатках данного способа управления многоквартирным домом. Вся необходимая информация должна быть доставлена собственникам любым доступным образом, разложена по почтовым ящикам, вывешена в доступных для граждан местах;
• по результатам анкетирования и опроса предварительно определить способ управления домом, которому отдано наибольшее предпочтение собственников, а также определить способ проведения общего собрания в форме заочного голосования или общего собрания;
• формировать повестку дня общего собрания, предварительно определить состав счетной комиссии;
• принять решение о дате, месте проведения общего собрания собственников;
• определить порядок и график ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на общем собрании собственников, место и адрес, где с ними можно будет ознакомиться;
• разработать и утвердить бланк голосования для оформления решения собственника;
• определить долю каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме. Размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома определяется следующим образом: размер общей площади отдельного помещения (например, квартиры) делится на сумму общих площадей всех квартир и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом дома. Например, в многоквартирном доме (17 этажей, 3 подъезда, 203 квартиры, нежилых помещений нет) сумма общих площадей всех жилых помещений составляет 13287 м2. Доля владельца однокомнатной квартиры общей площадью 37 м2. составляет: 37: 13287 = 0,00278;
• разработать уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уведомление должно быть направлено собственникам помещений многоквартирного дома не позднее, чем за десять дней до даты его проведения заказным письмом или вручено лично под роспись в реестре уведомления.
Проведение общего собрания по выбору способа управления МКД в очной форме
Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания предусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.
При проведении общего собрания собственников помещений в очной форме каждому собственнику перед началом собрания необходимо зарегистрироваться (с предоставлением документа, удостоверяющего личность собственника, и копии документа, устанавливающего право собственности на занимаемое им помещение). Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме или их представители (п.1 ст.48 ЖК РФ) при наличии доверенности от собственника. При этом доверенность, выданная представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.
В многоквартирном доме жилые и нежилые помещения могут находиться в собственности физических и юридических лиц, а также в собственности города.
Интересы собственника городского имущества представляет Департамент городского имущества города Москвы
Распоряжением Правительства города Москвы от 14 мая 2008 г. № 1040-РП функции по представлению интересов города как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах переданы ГКУ ИС, а на территории Зеленоградского административного округа – ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ЗелАО».
ГКУ ИС, ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ЗелАО» вправе инициировать проведение общих собраний собственником помещений в многоквартирных домах, в которых имеются жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы.
На общем собрании принимается решение по вопросам, определенным повесткой дня. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня, указанной в уведомлении о проведении общего собрания.
Результаты голосования оформляются в соответствии с требованиями Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российское Федерации (Приказ Минстрой России от 28.01.2019г. № 44/пр).
Статьёй 46 ЖК РФ установлено, что итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
|
|
